ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران

وزارت محترم راه و شهرسازی 

وزارت محترم کشور

مدیرعامل محترم شرکت بازآفرینی شهری ایران

شهرداری‌ها و شوراهای اسلامی شهرها

ریاست محترم سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور

نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی

اعضای محترم کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی

اعضای محترم کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی

 صندوق ملی مسکن

رئیس کل محترم بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران

شبکه بانکی کشور، در بخش تأمین تسهیلات نوسازی

باسلام؛

امروزه بسیاری از خانواده‌ها در ساختمان‌هایی با عمر بالا، فرسودگی سازه و تأسیسات، مصرف انرژی زیاد، کیفیت پایین سکونت و عدم انطباق با استانداردهای جدید زندگی می‌کنند. این ساختمان‌ها الزاماً همگی در آستانه ریزش نیستند، اما استمرار سکونت در آن‌ها و تعویق نوسازی، موجب فرسودگی تدریجی سرمایه‌های ملکی و شهری کشور می‌شود.

از سوی دیگر، افزایش شدید هزینه زمین، مصالح، دستمزد و ساخت‌وساز باعث شده است بسیاری از مالکان، حتی در صورت تمایل، توان مالی تخریب ساختمان و احداث بنای جدید را نداشته باشند. در نتیجه، بخش قابل‌توجهی از املاک فرسوده سال‌ها بدون امکان نوسازی باقی می‌مانند.

این در حالی است که قانون‌گذار اصل حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را به رسمیت شناخته و ظرفیت‌های قانونی متعددی برای این موضوع ایجاد کرده است.

مستندات قانونی:

۱. ماده ۲ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

این ماده، بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را مناطقی تعریف می‌کند که عناصر مختلف آن‌ها، از جمله تأسیسات، زیرساخت‌ها، ابنیه، معابر و دسترسی‌ها، در طول زمان دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده‌اند.

بنابراین، سیاست نوسازی شهری نباید صرفاً به ساختمان‌های در معرض ریزش محدود شود و باید فرسودگی و ناکارآمدی شهری را با رویکردی جامع و فنی مورد توجه قرار دهد. همچنین محدوده‌های مشمول، مطابق شاخص‌ها و نقشه‌های مصوب قانونی تعیین می‌شوند.

۲. ماده ۸ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

این ماده برای تشویق مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان و تسریع نوسازی، برای املاک و اراضی واقع در محدوده‌های مشمول، ظرفیت‌هایی در زمینه عوارض صدور پروانه، تراکم و نحوه پرداخت عوارض پیش‌بینی کرده است. بنابراین، قانون‌گذار اصل استفاده از مشوق‌های اقتصادی و شهرسازی برای امکان‌پذیر شدن نوسازی را پذیرفته است.

۳. ماده ۵۲ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران

در بند «الف» این ماده، وزارت راه و شهرسازی مجاز شده است برای تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده، از سازوکار «معاوضه کلید به کلید» واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود استفاده کند و حتی در قیمت کارشناسی واحد یا زمین معوض، تا سقف ۴۰ درصد تخفیف اعمال نماید.

همچنین بند «ب» ماده ۵۲، احکام حمایتی و امتیازات قانون جهش تولید مسکن را به نوسازی مسکن در محدوده‌های مصوب بازآفرینی شهری، تا پنج واحد احداثی به‌ازای هر پلاک فرسوده، تسری داده است.

بنابراین، مطالبه این کارزار ایجاد یک امتیاز بدون مبنای قانونی نیست؛ بلکه درخواست اجرای مؤثر و فراگیر ظرفیت‌هایی است که قانون‌گذار از پیش ایجاد کرده و تکمیل و توسعه سازوکارهای حمایتی برای مالکان فاقد توان مالی است.

خواسته‌های ما:

۱. ایجاد و اجرای یک طرح ملی «کلید به کلید» در تمامی شهرهای دارای محدوده‌های مصوب بافت فرسوده و ناکارآمد شهری.

۲. شمول حمایت‌ها، علاوه بر ساختمان‌های ناایمن، نسبت به املاک و ساختمان‌های فرسوده، قدیمی، کم‌دوام و ناکارآمد که بر اساس معیارهای فنی، شهرسازی و محدوده‌های مصوب، واجد شرایط نوسازی تشخیص داده می‌شوند.

۳. فراهم شدن امکان واگذاری ملک فرسوده یا مشارکت آن در پروژه‌های نوسازی و دریافت واحد مسکونی نوساز متناسب با ارزش کارشناسی ملک و سهم مالک، مطابق سازوکار شفاف و مصوب.

۴. برای مالکان فاقد توان مالی، استفاده هم‌زمان از ظرفیت‌های زمین دولتی، تسهیلات بانکی، منابع صندوق ملی مسکن، مشارکت سازندگان، تراکم و مشوق‌های شهرسازی و تخفیف یا تقسیط عوارض، به‌منظور کاهش یا حذف نیاز به سرمایه اولیه سنگین.

۵. اختصاص تسهیلات اسکان موقت یا ودیعه مسکن به خانوارهایی که در نتیجه اجرای پروژه نوسازی، موقتاً محل سکونت خود را از دست می‌دهند.

۶. تضمین صریح حقوق مالکانه و جلوگیری از هرگونه تضییع حقوق مالکان؛ به‌گونه‌ای که ارزش ملک پیش از تخریب بر اساس ضوابط شفاف و کارشناسی رسمی تعیین و سهم مالک در پروژه به‌طور دقیق مشخص شود.

۷. ایجاد مشوق‌های ویژه برای تجمیع چند پلاک فرسوده، از جمله تسریع صدور پروانه، تقسیط یا کاهش عوارض و استفاده از ظرفیت‌های قانونی تراکم تشویقی، در حدود ضوابط شهرسازی.

۸. ایجاد یک سامانه ملی شفاف که مالک بتواند با ثبت مشخصات ملک، وضعیت شمول طرح، ارزش کارشناسی، میزان تسهیلات، سهم مالک، مشخصات سازنده، مراحل پروژه و زمان‌بندی تحویل واحد نوساز را مشاهده و پیگیری کند.

۹. انتشار گزارش عمومی و سالانه درباره تعداد املاک شناسایی‌شده، پروژه‌های آغازشده، واحدهای نوسازی‌شده و تحویل‌شده، منابع اختصاص‌یافته و عملکرد دستگاه‌های مسئول.

۱۰. اختصاص اولویت ویژه به مالکان کم‌توان مالی، خانوارهای کم‌درآمد و ساکنان بافت‌های فرسوده‌ای که به دلیل ناتوانی اقتصادی امکان نوسازی مستقل ملک خود را ندارند.

۱۱. اجرای این سیاست در سراسر کشور و محدود نکردن حمایت‌ها به چند کلان‌شهر؛ به‌نحوی که تمامی شهرهای دارای محدوده مصوب بازآفرینی شهری بتوانند از ظرفیت‌های قانونی نوسازی استفاده کنند.

هدف کارزار:

هدف این کارزار، مطالبه مسکن رایگان و بدون ضابطه نیست؛ بلکه درخواست ایجاد سازوکاری عادلانه است که در آن ارزش ملک فرسوده مردم از بین نرود و مالک بتواند در نتیجه نوسازی، صاحب واحدی نوساز، ایمن و استاندارد شود.

در این مدل، دولت و دستگاه‌های عمومی می‌توانند با استفاده از زمین‌های دولتی، تسهیلات، مشوق‌های شهرسازی و ظرفیت بخش خصوصی، هزینه و موانع نوسازی را کاهش دهند و در مقابل، مالک نیز ارزش قانونی و کارشناسی ملک خود را حفظ کند.

اجرای چنین طرحی، علاوه بر حفظ سرمایه و حقوق مالکان، می‌تواند موجب افزایش ایمنی ساختمان‌ها، کاهش مصرف انرژی، بهبود کیفیت زندگی، استفاده بهینه از زمین‌های شهری، رونق صنعت ساختمان، ایجاد اشتغال و جلوگیری از گسترش بی‌رویه شهرها شود.

از مسئولان می‌خواهیم به جای آن‌که مالکان کم‌توان مالی سال‌ها در چرخه فرسودگی و ناتوانی از نوسازی باقی بمانند، از ظرفیت‌های موجود قانونی برای تبدیل «ملک فرسوده» به «مسکن نوساز» استفاده کرده و اجرای واقعی و فراگیر طرح «کلید به کلید» را در اولویت قرار دهند.